シノケンハーモニーの基本
債権者・債務者（含む物上保証人）に対して、不当に低い価額で不動産を売却されることにより不利益が生じないようにすることがある。
また、関係する条文との対比から、次の２つがある。
無剰余判定のためこれは競売の手続費用や優先債権を弁済して剰余があるかどうかを判断するためである（民事執行法第63条に剰余を生ずる見込のない場合の措置に関する記載があり)。
超過競売判定のためこれは複数の不動産を競売に出した場合、一つの不動産で債務者の負債がすべて弁済可能かどうかを判断するため（民事執行法第73条に超過売却となる場合の措置）に行うものである。
では、このような法的根拠によって求められる最低売却価額はいったいどのような性格を持っているのであろうか。
『不動産執行の理論と実務』（東京地裁民事執行実務研究会）によると、最低売却価額は、次のように性格付けが行われている。
このうち中核となるものは「卸売価格の水準」ということである。
(ア)正常価格と決別し、評価においては正常価格の用語を用いないこととする(イ)評価は、卸売価格の水準を参考とする(ウ)卸売価格のうちの最低レベルをもって最低売却価額とする(エ)現実に売れた場合の最高価買受額と最低売却価額との比率により、裁判所のつけている最低売却価額の高低を判断する(オ)高すぎる最低売却価格は積極的に見直す正常価格と決別した最低売却価額は、次の点から「卸売価格水準」を参考にするとされている。
これを俗に「卸売価格論」などと呼んでいるが、趣旨は次の通りである。
A・占有者などが存在し引渡しが受けられない場合は、引渡し命令等の特別な手続が要請されることがある。
b・物件に対する調査や権利関係は競売の評価書や現況調査報告書、物件明細の、俗に「競売の３点セット」といわれるものでの確認と、外観調査は可能であるが、実際の売買のように立ち入りによる内覧等は行われることがない。
c・また所有者は競売に協力的なケースは少なく、物件に関する情報が極めて限られる。
原則として代金について即納金することが求められる（現在は競売物件についてのローン制度が整えられつつはある)。
以上の要因から、一般に言われる実勢価格、正常価格の水準からの競売市場修正が必要になると考えられている。
これを「競売市場修正」あるいは、｢競売減価」と呼び、３０％程度の減価を一般的に施している。
この理屈から行くと、最低売却価額は十分に市場価格から減価を施しているものであることから、比較的スムーズに落札者が現れるように思われる。
だが、現状はなかなか進まず、なかには何度期間入札を入れても落札者が現れず、取消となってしまうものすらある。
この理由としては、占有者排除の問題やその物件の権利関係がきわめて複雑であったり不動産の取引動向の低い地域に所在するなどが考えられる。
実際に落札者が考える価額水準に比べ、最低売却価額の水準が高すぎるというケースも多い。
これは住宅用不動産等より、特に収益性を重視すべき商業ビル・ショッピングセンター・ホテル・旅館などにおいてしばしば見受けられるが、こうした意見をうけ、最近時では積極的な価額の見直しを行っており、以前よりは落札のスピードが速くなっているようだ。
では、この最低売却価額を決める、評価人による評価が、どのように行われているかを見てみよう。
最低売却価額を求めるための重要な資料に、評価人による評価書がある。
評価人は裁判所の執行官が作成した現況調査報告書をもとに評価を行い、民事執行規則第30条に基づく、次の事項を記載した「評価書」を提出する。
評価書の記載事項事件の表示不動産の表示不動産の評価額及び評価年月日不動産の所在する場所の環境の概要評価の目的物が土地であるときは次に掲げる事項・地積・都市計画法、建築基準法、その他の法令に基づく制限の有無及び内容・規準とした公示価格その他の評価の参考とした事項評価の目的物が建物であるときは、その種類、構造及び床面積並びに残存耐用年数その他の評価の参考とした事項価額の算出の過程その他執行裁判所が定めた事項なお、ここで評価額および評価年月日が記載されるとともに、評価額算出の過程も記載されることになっている。
現実の評価方法では最低売却価額はどのようにして求められているのであろうか。
多数の評価書を見ていると、次のようなパターンが読み取れる。
まず、競売物件が土地のみの場合は、周辺の公示標準地・基準地の価格から求める（中には、取引事例を収集し補修正を行っているものもある)。
また、土地・建物の複合不動産の場合は、更地としての価格を周辺の公示標準から求め、建物の価格につき再調達原価から減価修正したものを積算して求めたものを求める。
これらについて、競売市場性減価を考慮した掛目（70％が多い）を乗じて最低売却価格を求めているケースが多い。
リゾート物件など近年なかなか買い手がつかないものについては60％の掛目というのもある。
評価式土地・建物の積算価格×競売市場性減価70％＝最低売却価額収益還元法が一般的に適用されていない理由としては、還元利回りの選択に関する明確な基準がないことや、大量の競売物件の評価において収益還元法の適用は純収益の査定に時間的がかかることから、その適用が困難であるからというようなものがあると言われている。
積算価格重視で最低売却価格を求めると、比較的に土地の流動性が高い地域における住宅用地であれば、公示標準地や基準地の価格を規準として求めた土地価格を70％程度まで減価をすることで、十分卸売価格的な要素を含んだ価格水準となる。
その結果、１回目の期間入札で落札者が現れる可能性が高い価格になると考えられる。
もちろん悪質な詐害行為や占有者がいると思われるものは別である。
一方で、収益力の低い収益物件の場合、積算価格に比べて収益価格が著しく低く、落札者・投資家の判断が収益力を中心としたものであれば、札を入れる可能性も低くなると考えられる。
このように、現実の対応においては臨機応変に売却可能額を設定することが求められる。
収益還元法が万能とはいえず、物件の個性によりさまざまな評価手法を駆使することになる。
最低売却価額は、本来であれば客観的に妥当な価額として求められているのであるから、その性格からも、期間入札で札が入らなかったからといって安易に見直されるべきではないだろう。
しかし、現実には競売物件が急増するなか、時点修正を行いつつ最低売却額を見直すことによって、競売のスピードを上げるよう努力が払われている。
各執行裁判所の所在する地域や物件固有の状況等にもよるが、１回の評価替で前回最低売却価額の30％程度減価させるケースが多いが、極端なものでは50％近く減価させることもあるようだ。
この最低売却価額の見直しは、評価人に再度評価させるものと、評価人の意見を聞き、執行官が行うケースがあると聞く。
最低売却価額はこのような競売制度の下で求められているものであり、必ずしも実勢価格に基づいて形成されているものではない。
しかし、金融機関等の回収見込額査定の段階で最低売却価額を採用していると、結局のところ収益性や市場性が低い物件については１回では入札がなく、２次ロスが発生する可能性が高い。
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